Investing in stocks is an art, not a science, and people who’ve been trained to rigidly quantify everything have a big disadvantage.
股票投資是藝術, 並不是一門科學, 那些習慣死板的去量化每一件事物的人將會處於劣勢.
~ Peter Lynch
我三年前搬來台灣的時候, 在松江南京捷運站附近租了一間三房的住家, 月租八萬元, 管理費一萬元. 球友們都說我奇怪, 月付八萬元, 為什麼不買房子呢? 我卻說, 我租的這戶房子, 要價8000萬, 即是要住1000個月才回本, 是超過83年. 台灣又常常發生地震, 不知道83年後這間屋還在不在! 他們又說, 房價會上升, 租金又會上升, 你應該要買房啊. 我知道他們是出於好意, 就不方便和他們再爭論, 只好說有機會就買吧.
人們總是以為以前發生的事會在將來重複發生, 台灣房產價格在過去二三十年不斷上升是由好幾個因素交集推動的.
1. 按揭利率不斷下降, 由十厘以上跌至現在不足1.5%. 但是銀行要賺錢來維持日常運作, 按揭利率已經沒有再下跌的空間.
2. 台灣由發展中國家步入已發達國家, 過去引入外來技術, 令生產力快速提升, 工資上升, 轉過來又推動房價. 台灣的電子業根基深厚, 生產力還是會上升, 但是速度會緩慢很多.
3. 我認為最重要的一點, 但是沒有太多人注重的是人口紅利因素. 台灣在2015年開始工作人口下降, 而且下降速度會越來越快, 沒有人, 房子買來幹什麼呢? 日本就是一個最好的例證, 房價不斷下跌(除了東京的核心區域), 鄉郊村落荒廢, 這些事情很有可能在台灣發生. 最近新聞就常常報道, 受少子化衝擊, 學校停辦, 整個商圈消失, 偏遠地方的房地產更加是千萬碰不得.
我租住的房子是一層一戶, 5到14樓有十層, 但是只有三層有人居住, 另外7層空置. 晚上路過附近的台北1號院, 亮燈的戶數很少, 我看入住率也是不足三成. 我的結論是, 台北的豪宅都是在炒賣, 實際需求不高, 我是不會把資金投進這種音樂椅遊戲裏面.
上年我下面一戶賣出, 成交價7200萬元, 價錢跌了10%. 續租的時候, 其他屋主向我招手, 願意七萬元出租, 我向屋主反應市況, 他也同意把租金租金砍一萬元, 新的租金是七萬元. 現實的例子是房價會下跌, 租金亦會下跌, 沒有只升不跌的事情.
更令我摸不著頭腦的是, 那些空屋的戶主, 每個月要繳交一萬元管理費, 一年就是十二萬元, 十年就是一百二十萬元啊! 這個空房子在資產負債表上當然是一個資產, 但是在它實際功能上, 卻製造負現金流, 是一個負擔, 那麼這個算是資產還是負債呢? 投資的目標不就是沒有工作的時候有錢可以花, 但是一戶空屋, 你卻要不斷工作養育它, 怎麼想都不划算.
2019/11/7
