第四篇<臨危不亂>第五章-新鴻基地產
2012年的7月,在投資完合和實業跟壹傳媒後,我手邊已經沒有太多可用的現金,之前幾筆的投資回報都蠻不錯的,其中一檔就是我寧可租房也要賣房去買的領匯房地產基金(股票代碼:0823),它的價位已經來到了32元的水平,我是在16.5的價位買了200萬港幣,到現在的報酬率不含股利的話是93%,是幫我的財富大大的增值的一筆投資,但因為領匯佔我的投資組合的比重高達了4成,萬一房市走下坡對我來說風險太大,我決定不要在領匯身上壓太多的注碼,我想要調整一下我現在的投資組合跟資產配置,在2011年領匯的EPS是4.24元,每單位基金淨值是27.73元,扣掉物業重估的部分,EPS就只有1.29元,本益比是24.8倍,也就是說,不算房地產增值的部分,它要24.8年才能賺回本,我感覺有些高了,但當時香港的房地產還是很火熱,再加上考慮到我現在沒有自住的房子,買地產股票收股息來付房租是我當初的想法,而且考慮到一般人的自住房子可能佔他的資產比重高達7~9成,而我只佔4成的比例其實也不算高,而且在香港沒有其他行業能像地產股那樣,提供這麼穩定的股利回報,也沒有比放在房地產更安穩的投資了,於是我決定賣掉100萬港幣的領匯(33張股票)轉去買其他地產股,分散我投資在單一股票的風險。
那時我想起今年3月份在香港地產界發生了一件大事,就是"新地風暴",在2012年的3月29號,香港廉政公署拘捕了新鴻基地產(股票代碼:0016)的董事會主席郭炳江和郭炳聯兄弟,還有時任執行董事的陳炬源和前政務司司長許仕仁,理由是新鴻基地產(以下簡稱新地)於2007年4月透過附屬公司統達有限公司以4.05億港元向3家公司購入大圍香粉寮地皮，該幅地皮獲城市規劃委員會許可興建816個單位，合共52.1萬平方呎的面積。廉政公署懷疑上述土地交易中，新鴻基地產支付的地價比較土地真實成本高1億5千萬港元，陳鉅源涉將之轉移予中間人，作為向許仕仁利益輸送的工具，故此循此方向深入調查。
新聞一出後,新地的相關企業股票應聲大跌,新地從3/29收盤的111.1元跌到了5/18號,盤中最低來到85.3元,跌幅達23%,我看到這個新聞當下的想法是,又是一個政商勾結的新聞,不過搞地產生意的好像很難不跟政府官員行賄,這種事情在大陸是時有所聞(基本上也不只搞地產需要行賄),兩岸三地都有類似的事情發生過,畢竟房地產是一個暴利的行業,因為土地是有限的資源,有時候是地產商去行賄官員還是官員要求賄賂實在是很難說的清,不過從4月以來香港股市也有10%的跌幅,我覺得新地有點超跌了,但我還是覺得經理人的正直與誠信是很重要的,雖然覺得新地是一個Fallen Angel,但我並沒有去買進他。
到了同年的7月13號,新地宣布一系列的人事調整,郭基輝與郭顥澧(分別是郭炳江與郭炳聯的兒子)擔任代理董事,同時還委託兩名專業經理人擔任總經理負責土地發展規劃、工程建築管理、收購土地物業銷售等事項,讓家族企業的第三代正式進入董事會的舉動,這讓我覺得新地已經在為接班做準備了,我覺得新地採用專業經理人管理的方式很不錯,可以減少家族企業很多缺點,而且這個人事安排等於也為新地在賄賂事件中做一個止損,不至於因為郭炳江或郭炳聯的坐牢而影響到公司營運,況且還有他們的老前輩的李兆基(註1)在董事會裡面照看著公司,我覺得可以來仔細研究看看新地這家公司的狀況。
看了幾年的財報後我發現,新地每年的營收都有穩定的增長,就算扣除掉物業重估的部分EPS都有8.37元的水平,以7月分股價大約是在95元的水平來算,本益比有11.35倍,如果沒有扣掉物業重估的話,EPS有16.63元,本益比才5.71倍,帳面價值比是0.7倍,而且每年殖利率都有穩定3~3.2%左右,派息率是40%,新地有一些著名的物業都很賺錢,像是香港國際金融中心(IFC)、環球貿易廣場(ICC)..等等,而且新地還有一千八百一十萬平方呎的待發展土地儲備,對於未來好幾年公司的營收挹注會有很大的幫助,公司裡面還有834億港幣的儲存金可以分配給股東,這筆儲存金相當於有31.88元的EPS,以每年平均配息3元的水平來算,也就是說新地還有10年份的股利儲備金。
如果未來房市的狀況不好或景氣變差了,依照新地的儲備金量與過往的配發水平,大概可以支撐10年的股息配發是沒有問題的!在看到新地財務比率的部分,負債比率是24.93%、速動比率是372%,沒有太多應收或應付帳款,財務結構可以說是很健全,我再仔細的研究新地的營收結構,我發現新地的營收裡面,有39.4%來自租賃收入,貢獻的EPS是3.29元,在租賃經營績效的比較上面,我把新地與領匯關於租金收入的部分做了一個經營績效的比較,發現新地是比領匯來的更優秀,而且從EPS看起來,新地每年派的股利差不多等於他的租賃收入,這點就跟領匯的性質一樣了。
分析到這的時候,已經讓我很心動了,跟領匯不一樣的是,領匯與新地雖然都屬於地產股,但假設房市狀況不好的情況下,房地產的估值會下滑,租金也會下降,假設租金下滑2成,這樣對100%派息率的領匯就很傷了,殖利率會從平均4%下滑到3.2%,但對新地來說,雖然會影響營收,但它還有可以支應10年份股息的儲備金,我想10年的時間應該夠一家企業撐過低潮階段的景氣循環了吧,而這段房市空頭的期間,新地的股利都能維持跟以往一樣,殖利率有3%左右的水準,而且香港地狹人稠,就算房地產價格走下坡也修正不了多少的,以想要穩定配息抗通膨的角度來看,投資新地會優於投資領匯,當然如果房市是走一個大多頭的狀況的話,因為法人會比較喜歡高現金殖利率的股票,所以100%配息率的領匯在房市多頭期間的績效回報會來的更優異。
於是我決定在7月底,以94元的平均成交價格,分批買進100萬港幣的新地股票,結果還不錯,在買進之後新地也一直緩漲,似乎脫離了賄賂案的利空,當然一方面也是因為新的物業案子推廣與香港房市價格持續上漲的影響。
股價在2012年的11月就來到了每股113元的水平,領匯也漲到了42元的水平,我看看這上漲的幅度實在太兇猛了,我想了想還是從領匯再賣100萬港幣(24張股票)轉移到新地的股票上比較保險一點,誰知道房市的多頭會走多久呢?
於是我又加碼了100萬港幣的新地,把我的新地平均成本拉到了每股102.5元,而領匯的部分還有64張股票,市值約268.8萬港幣,而在這之後到了2013年房市還是持續的牛市,但到了下半年,因為股價已經過熱背離房價的漲幅,不管是領匯還是新地都出現相當幅度的回檔,但我沒有因此而感到手忙腳亂,因為這2檔股票的配置是經過深思熟慮後的結果,好與不好我都考慮到了,接下來只要每年等領配息,享受價值型投資帶來的成果就好了!
2015年8月19號,領匯因為大陸名稱註冊問題,而改名領展房地產投資信託基金。
一直到了2016年,在經歷中國股災之後,新地的股價從15年高點132元,一路修正到16年的2月最低80.6元,但同一時間的領展股價並沒有掉太多,我又把領展跟新地兩家公司的租賃收入業績做了一個比較,我發現新地跟領展在租金收入上的差距越來越大了,新地租金收入績效明顯優於領展。
這讓我想要再賣掉一點領展轉去買新地,但因為我不知道空頭過去了沒,直到6月英國公投完,我想今年最不確定的一支黑天鵝也出現了,後面應該是比較安全了,6月底當時的領展市價是52~54元的水平,於是我又賣出了100萬港幣的領展(19張股票),又以每股90元的價格買進了新地的股票,把我新地的平均成本拉低到每股100元的水平。
下章待續…
後記:在巴菲特的一生當中,他都是屬於比較積極進攻型的投資人,他的股票佔資產一直都是蠻高的水準,但是他擁有一家成功的保險公司,手上有很多的浮存金跟私人企業,這些都是他面對金融海嘯時能應對的武器,可是我們不像巴菲特,我們沒有擁有一家保險公司,有那麼多的浮存金,那海嘯來時我該怎麼保護我們的投資呢?我選擇把70%的資金投入有穩定配息且能抗通膨的防衛性股票(如:地產股、電信股、國企股)、20%放在波動性比較大且預期能有較佳報酬率的短線股票,留下10%的現金作為預備金使用,因為我沒有自住的房子,所以我持有地產股的比例佔我資產比重的40%,拿到的配息也可以用來繳房租,往後的幾個章節,我會開始調整我手上的持股,我相信經過這樣的調整,我的財富能像滾學球般越滾越大,就算再遇到金融海嘯也不至於損失太過慘重,而且有餘力在海嘯過後進場撿便宜。
註1:李兆基是新鴻基地產的創辦人之一,目前也是新鴻基地產董事會的副主席,後來創立恆基兆業,旗下有很多上市公司,如香港中華煤氣、香港小輪(集團)、美麗華酒店和陽光房地產基金,還有很多的物業公司,他是2015年福布斯香港富豪榜的第二名,排名僅次於李嘉誠,因為在家中排行老四,故有「四叔」的稱號。
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