第一篇<初出茅廬>第三章-初戰房地產
2002年,這時我的生意已經有一定的規模了,從網路泡沫以來,桌上型電腦與筆記型電腦的生意一直還不錯,雖然當時的恆生指數從2000年以來一路的下滑,當時香港的經濟在香港人民心中對未來其實是蠻悲觀的,但我生意的營收還是小有成長,直到02年的7月,辦公室的房東突然說要加租了,這讓我開始評估,是要續租好呢?還是買一個辦公室好呢?
於是我開始到附近的辦公大樓去打聽跟蒐集資料,發現附近商辦的價格居然已經掉到不到97年時候價格的一半,我再仔細的比對資料跟尋找過後,發現跟我原本店面隔不到100公尺,有一間商辦正在求售,但價格連它97年時的一半都不到,在當時香港房地產從1997年的亞洲金融風暴後就受到了重創,直到02年的這個時候都還沒恢復過來,現在的價格比起97年的時候便宜了好多,我看中的那間商辦,是英皇集團的辦公大樓,約30坪的大小,只要200萬港幣,已經快跟它本身的建築成本差不多了,在當時建商每平方米的建築成本大約是15000港幣,而這間商辦的要價只要每平方米20000港幣。
(中原城市領先指數是一個反映香港私人住宅物業價格的指數，作為香港地產市場變動趨勢的參考指標)
我評估用7成的銀行貸款,只要自備60萬元就能夠買下,以我目前的存款是還有餘力可以買下的,在抱著反正是自用不怕虧的想法下,我開始去看房子,新的辦公室的空間比我原本的店面更大,沒考慮多久,我就決定買了下來!
沒過多久,到了03年的4月份SARS全面的爆發,有一天我接到了銀行打來的電話,原來樓下的商辦屋主因為投資失利,房子被抵押還債,銀行問我有沒有興趣以150萬的價格買下,當下我心想,天啊,我才剛買一年的辦公室就賠了50萬,怎麼會這麼倒楣阿!好險我是買來自己用的,雖然當時我的流動現金是夠的,是能夠買下來的,但又考慮到現在商辦的房價掉的這麼厲害,才過一年的時間,當初買的房子就已經貶值了25%,還會不會在繼續往下掉呢?我不敢把錢都押在這上面,於是乎我婉拒了銀行的提議。
時間過得很快,到了2005年,有一天有個房仲跑來找我,他叫王金鑫,
王金鑫說:「香先生您好,我叫王金鑫,是中原地產的業務員。」
我說:「您好,王先生,請問有什麼事嗎?」
王金鑫說:「是這樣的,香先生,我有個客戶願意用300萬跟您買下這間商辦。」
我說:「我不賣的,這辦公室是我自己要用的,而且現在附近商辦的行情也是300萬,
我感覺不到誘因想讓我賣出去啊!」
王金鑫說:「沒關係的,香先生還是我回去再幫您問問看賣家肯不肯加價,我再跟您
聯絡,不好意思,打擾了。」
我說:「沒關係,謝謝你。」
大約過了一個禮拜後,王金鑫打了電話給我
王金鑫說:「是香老闆嗎?我是上次去拜訪您的中原地產的王先生拉,我客戶願意用
350萬元的價格跟你買下這間商辦,但他希望1年後再過戶,因為他暫時還用不到
這間辦公室,他會先付15%的價金給您當作訂金,香先生您有興趣嗎?」
我說:「350萬阿,好吧,我考慮看看再回電給你。」
王金鑫說:「好的,謝謝您」
我心裡開始在衡量,這筆交易到底划不划算,最近我的生意營收開始出現增長停滯,因為電腦這個市場開始逐漸飽和了,這個年代幾乎家家戶戶都有電腦跟網路,硬體設備的需求出現了下降,電腦供應商都在想辦法降低生產成本,提高毛利,我開始想要不要縮小規模,節省成本,再加上一年的時間多50萬的報酬其實還是蠻吸引我的,再說假如他1年後不想買了,我不是可以白賺這15%的價金嗎?想一想有點心動,於是我決定把手上這間商辦賣掉。
我打給了王金鑫,簽了這筆買賣合約,出乎我預料的是,在06年我的商辦市價已經漲到了400萬港幣,那位買家果然如期來履約付款了,我也只好依約賣掉這間商辦,我第一次投資商辦房地產的報酬率,不算其他成本有250%,但我沒想到的是,之後香港房地產市場迎來了一波大多頭,到2010年時已經接近了97年亞洲金融風暴的水準,到了2015年,商辦的價格更是飆漲,香港成為了全世界商辦價格最貴的地方,以中環為例,核心地段租用成本是每平方英尺290美元,九龍地區的租金也增幅了19.5%,我賣掉的那層辦公樓也上漲到了,要價1000萬元港幣,市場的變化真的是讓人料想不到的。
後記:現在的我在想,如果當初有跟銀行把樓下那間商辦也買下來做出租用,或許我現在的財富會增值的更多也不一定,可惜機會來到我的面前,可是我錯過了,現在想來有點後悔,人的一生中會有很多的機會出現在你身邊,端看我們有沒有遠見能抓住機會。
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