香居客的部落格

第三篇<財運亨通>第一章-賣房買股

時間回到08年的3月份,因為孩子也有點大了,開始吵想要自己的房間,我看了看家裡的大小,2房1廳的格局實在是沒辦法讓2個孩子都有自己房間,於是我決定

在外面租一間更大的房子,把原本這間自住的房子租出去!

很幸運的,可能也因為股市開始從牛市變熊市,附近的租金價格也下滑了一些,我搬到附近一間有三房兩廳的大樓,原本的房子也順利租給了一對上班的情侶,收到的租金也可以補貼我租房子的錢,缺口只差3000塊港幣,依我店裡目前的生意,多這點開銷我還是負擔的起。

到了09年的3月份,我的男房客說不租了,因為他們分手了,一個人負擔不起大房子的房租,於是我只好開始重新找房客,在等房客的來租的這段時間,不知道是不是因為看到我在網路上的出租廣告.有個房仲叫簡欣怡的小姐打給我說有買家想以200萬的價格買下我原本住的房子,我說我要想一下,幾天後再答覆她。

下班回到家樓下,看到家裡樓下的商場,突然想到4年前鬧得沸沸揚揚的領匯(股票代碼:0823,註1),我想的是,同樣投資房地產,那買房地產相關的股票會不會更好?我仔細評估了一下,當時的租金回報率大概3%,而領匯上市以來的殖利率06年的時候有3.3%、07年的時候有4.1%、08年的時候有5.7%,都高於租金的回報率,這豈不是說,買它們的股票投報率比買房子租人要好?而且領匯一直都有賺錢,每年的派息也一年比一年多,而且我覺得如果香港景氣環境好轉了,房地產價格也會重新的上漲,這檔股票的價格也應該會上漲才對。

想到這樣的投資策略讓我覺得很心動,又剛好有人想買我的房子,我覺得這是一個很好的機會,而且我覺得租人還要找房客,還有很多東西要處理蠻麻煩的,不如買股領股息輕鬆,但買賣房子這種大事總不好都我一個人決定,我把我的想法告訴太太跟媽媽。

在分別跟太太與媽媽解釋我的想法後,雖然她們都很驚訝我有這樣的想法,但太太是支持我的,可是媽媽會覺得我這樣做,會不會太冒險了?畢竟這樣我名下可就沒有自住的房子了,以後只能租房子住了,萬一公司倒閉怎麼辦?我跟媽媽說不會啦,我研究過了,這家公司都是固定資產居多,負債很少,而且他們是搞出租生意的,幾乎沒有呆帳的問題,應該不會倒啦,但媽媽還是很不贊同我的想法。

由於投入的金額較大,為了慎重起見,我再仔細的把持有領匯股票跟持有房地產做一個比較表來分析。

最後我還是決定把房子賣掉,因為我仔細的想了又想,如果領匯每年給我的股息可以讓我繳完房租還有剩,這麼好的機會我為什麼要放棄?這或許是能讓我財富更多的一個機會,於是我打給了簡欣怡,跟買家約定了看屋、簽約交屋等手續。

正式簽完約是在五月初,款項全到帳的時間會在六月中,五月初時我看了領匯的股價是在15.3附近徘徊,但六月中拿到錢了,卻發現領匯居然漲到了16.5元,足足漲了7.8%,當下我沒有猶豫,趕在領匯除息前直接把200萬的港幣全部進場買了領匯,平均成交價是16.5元。

這次的投資可以說是押了我當時所有資產價值的40%,但正是因為有評估過領匯股票跟房產的關聯性相當高,如此押重注也讓我得到豐厚的回報,雖然我沒有持有當初這麼多部位的領匯一直到現在,但我還是想做一個統計比較一下究竟是持有股票好還是持有地產好?

以2016年6/30號領匯的收盤價52.8元下去算我投資領匯含股利的報酬率,總共有285%的報酬率,而相同期間我那間房子在香港租金的變動成長跟中原城市領先指數如下表。

算起來到2016年的時候我那間房子的合理市價應該是381萬港幣,加上租金收入593592港幣,就是我選擇投資領匯的機會成本,總共是440.35萬,投資報酬率是120%,這還不包含每年持有房屋的稅金跟管理費、修繕費、找房客時空窗期的損失,而選擇投資房地產股票卻有285%的報酬率,雖然都有賺錢,但結果是天差地遠,整整165%報酬率的差距,也就是差了330萬港幣,透過這次投資,我看到了其實持有房地產跟持有地產股所面臨的租金下調與房價下修的風險是一樣的,而選擇用股票的方式持有房地產也變相的讓我持有房產的風險分散了,因為持有股票的我不會因為遇到一場火災或天災就讓我的房屋價值頃刻間一無所有,這次的經驗讓我知道如果遇到絕佳的投資機會要押重注去抓住機會這件事有多麼的重要,長期持有領匯也讓我開始習慣當個價值型投資人。

後記:其實我到現在陸陸續續也賣掉領匯近三分之二的部位了,原因主要是為了分散風險,因為我後來有一些持有股票的原則,其中一個是不想單一支股票佔我的資產總值超過20%,因為我知道凡事都會有起有落,保護好自己籌碼的人才能在市場中長存。

註1:領匯房地產投資信託基金,在2015/8/19因配合大陸業務發展改名領展房地產投資信託基金,它是第一家在香港上市與亞洲市值最大的不動產投資信託基金(REITs),主要股東有美國資本集團、貝萊德集團、美國資本研究管理公司,主要收入為租金收入,它的資產是由香港房委會拆分店面與停車場後上市而來。

圖中查理．蒙格的原話是:

“Being prepared, on a few occasions in a lifetime, to act promptly in scale in doing some simple and logical thing will often dramatically improve the financial results of that lifetime. A few major opportunities, clearly recognizable as such, will usually come to one who continuously searches and waits, with a curious mind, loving diagnosis involving multiple variables. And then all that is required is a willingness to bet heavily when the odds are extremely favorable, using resources available as a result of prudence and patience in the past.”

只要做好準備，在人生中抓住幾個機會，迅速採取適當的行動，去做簡單而合乎邏輯的事，這輩子就能得到很大的財富。但這種機會很少，通常屬於不斷尋找和等待、充滿求知欲望，而又熱中分析各種不同變數的人。一旦機會來臨，如果勝算很高，那麼利用過去的謹慎和耐心得來的資源，重重的壓注下去就對了。